Доверительное управление

Остальные статьи

   Сделка на рынке аренды — дело, рискованное для всех. Хозяевам нередко достаются от арендаторов сломанная мебель и неоплаченные телефонные счета. А жильцы жалуются на владельцев, которые бесцеремонно вмешиваются в их жизнь и задирают тарифы. Как избежать проблем между собственником и арендатором? Ответ на этот вопрос дает сравнительно новая для российского рынка услуга — доверительное управление квартирами.
Смысл доверительного управления сводится к следующему: Владелец квартиры заключает с агентством недвижимости договор-поручение и передает ему право сдавать в аренду свою собственность. В отличие от обычной посреднической операции эта услуга гораздо многограннее: агентство не только ищет арендатора и заключает ним договор, но и контролирует проживание и сохранность имущества, своевременную оплату квартиры, коммунальных платежей и телефона. Риэлтор берет на себя всю работу, которую должен делать хозяин квартиры, — вплоть до ремонта и устранения проблем со сломанной техникой. Собственнику остается только получать доход.    По мнению Ольги Варакутиной, директора отделения на Рождественке компании «Бест-Недвижимость», услуги по доверительному управлению особенно востребованы на рынке квартир с арендной платой от $1000. Наибольшим спросом они пользуются у обеспеченных людей, живущих за границей, у которых нет возможности контролировать проживание в сдаваемой квартире. Находясь в любой точке мира, они могут получать деньги на расчетный счет — в четко установленный срок и без лишней головной боли.
    А вот в агентстве «Акрус-Недвижимость» спрос на доверительное управление квартирами наблюдается на рынке как элитного, так и дешевого жилья. «Спектр потребителей этой услуги не ограничен, -считает Светлана Кос, начальник отдела жилья и доверительного управления. — Так, на рынке дешевого жилья, где арендная плата — один из основных источников дохода, — собственников привлекает стабильная выплата денег и защищенность от рисков. А владельцам элитных квартир импонирует экономия времени и возможность не погружаться в проблемы арендаторов».
    Свой резон работать с агентствами есть и у арендаторов. Такая схема избавляет их от прессинга и произвола владельцев, которым, по условиям договора, запрещено появляться в квартире без представителя агентства. Не последнюю роль играет и то, что в договоре фиксируется плата и это исключает возможность ее завышения. По словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, в этом бизнесе агентство является посредником между собственником и арендатором, нивелирует их отношения и контролирует интересы. «Обе стороны полностью освобождаются от каких-либо дополнительных действий, связанных с арендой, — говорит она. — Арендодатели могут не беспокоиться о состоянии своей собственности. В свою очередь арендаторы избавлены от объяснений с излишне щепетильными хозяевами».

    На чем основано доверие Все начинается с телефонного звонка хозяина квартиры с просьбой рассказать об услуге подробнее. В случае заинтересованности риэлтор выезжает на место для осмотра квартиры и дает рекомендации по найму. Так, чтобы довести жилье «до ума», иногда требуется освежить обои, отциклевать полы или заменить кухонную плиту. По договоренности с хозяином агентство берет эти работы на себя и оплачивает ремонт, а расчет происходит после сдачи жилья в аренду.
Во время встречи с владельцем риэлтор оценивает квартиру и определяет рыночную стоимость ее аренды. Завышать цену нет смысла — жилье будет простаивать и агентство понесет убытки. Занижать — тоже, поскольку пострадает размер комиссионных. Поэтому стоимость квартир, которые сдаются на рынке аренды в рамках договора о доверительном управлении не отличается от стоимости тех, что реализуются традиционным путем. После этого для ознакомления владельцу вручается договор-поручение, по которому агентство обязуется нести полную ответственность за квартиру во время аренды. В нем перечисляются услуги, и определяется «цена вопроса». Размер комиссии зависит от политики компании. В среднем он составляет от 10% до 25% ежемесячной арендной платы. В некоторых агентствах хозяин квартиры может оплатить 100% от арендной ставки после первого взноса жильца или выплачивать процентную ставку ежемесячно. Минимальный срок договора обычно равен одному году. Дело в том, что найти арендаторов на меньший период сложно. Кроме того, временные жильцы обычно относятся к имуществу небрежно, и отсечь такую публику важно уже на этапе составления договора. Для того чтобы подписать договор-поручение, хозяин должен иметь при себе паспорт и свидетельство о собственности. После того как стороны договорились, сотрудник агентства делает опись имущества с актом приема-передачи, получает ключи от квартиры, и хозяину остается только ждать первого взноса арендатора. Обычно риэлторы не берут на себя обязательств сдать квартиру в конкретный срок. Они проводят «кастинг» тщательно, чтобы минимизировать риски и найти благонадежного арендатора. Когда это происходит, агентство, как правило, за свой счет страхует имущество, отделку квартиры и гражданскую ответственность перед третьими лицами. Затем с арендатором заключается договор найма, по которому агентство имеет право требовать выполнения всех обязательств. Выплатить залог в размере одной месячной платы, новоиспеченный жилец въезжает в квартиру.
    Хозяин начинает получать доход после сдачи квартиры в аренду в установленный договором день, независимо от того, перечислил ли жилец деньги. Для удобства предусмотрено несколько схем оплаты: в офисе, через доверенное лицо, расчетный счет или пластиковую карточку. Как правило, раз в квартал администратор агентства проверяет состояние квартиры. При желании на таких встречах может присутствовать хозяин. Если нарушаются условия проживания, администратор делает запись в акте осмотра и рекомендует устранить неполадки. Если по истечении установленного срока просьба проигнорирована, ремонтом занимается агентство, вызывая своих штатных специалистов или сотрудников со стороны. В случае, когда арендатор отказывается заплатить за ремонт, деньги вычитаются из его залога. При более серьезных нарушениях — саботировании арендной платы или самовольном увеличении числа проживающих — возникает угроза выселения. Иногда дело доходит до судебных разбирательств, и агентства их выигрывают.
    Также администратору можно поручить оплату коммунальных платежей, счетов за электричество и телефон с возмещением средств той или иной стороной. Словом, он работает по принципу «домашнего риэлтора», посвященного во все квартирные тайны.
    Если арендатор неожиданно съезжает с квартиры, агентство начинает поиски нового жильца. В некоторых компаниях хозяину оплачивается двухнедельный простой квартиры. Когда же срок договора-поручения заканчивается, хозяин вместе с арендатором принимает у арендатора квартиру, проверяя сохранность оборудования и мебели. Если есть убытки, бывшему жильцу придется платить. Когда претензий к нему нет, залог возвращается и факт передачи квартиры подтверждается соответствующим документом.

    Услуга нового типа
    На российском рынке аренды услуги по доверительному управлению появились несколько лет назад, однако, пока их предлагают немногие. Агентства, развивающие это направление, единодушно признают его перспективным. «По данной схеме у нас реализуется около 15% квартир от общего объема сдаваемого жилья, — говорит Светлана Кос. — Сегодня мы наблюдаем устойчивую тенденцию роста. О востребованности этой формы работы свидетельствует высокий процент перезаключаемых договоров». Как отмечает Марина Маркарова, такой вид аренды дает клиентам больше преимуществ по сравнению с обычной посреднической операцией и количество заинтересованных в ней людей растет. На перспективность этой услуги указывает и Ольга Варакутина. «Чем больше будет собственников, зарабатывающих на аренде, тем шире будет представлена такая форма работы на российском рынке», — считает она.
    По оценке экспертов, выйти этой услуге на массовый уровень мешает специфика. Прежде всего, прежде всего, такая схема работы затратна для агентства с точки зрения ресурсов, поскольку требует привлечения в штат администраторов, сантехников, электриков… Не каждый агент может перестроиться на новый лад работы и общаться с клиентом на долгосрочной основе. Он должен уметь «вживаться» в чужую жизнь и находить компромиссы в спорных ситуациях. Часто не готовы к новой услуге и собственники. «Квартира всегда считалась в нашей стране символом достатка, — комментирует Светлана Кос. — Если она есть, значит, человек обеспечен и крепко стоит на ногах. Поэтому передать квартиру в доверительное управление посреднику психологически тяжело». Ирина Бобко, руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН» называет среди причин, сдерживающих спрос, стремление владельца активно участвовать в процессе управления квартирой и необходимость подписания официального договора, который предполагает уплату налогов. Тем не менее, в агентство поступает большое количество звонков с вопросами об этой форме работы. И это говорит о том, что у доверительного управления на российском рынке аренды есть будущее.

Наталья Денисова
«Новый адрес»