Сдать квартиру и больше ни о чем не
думать - мечта каждого владельца "лишних" апартаментов. Но не думать
не получается: то жильцы зальют соседей снизу, то перестанут вовремя
вносить арендную плату, а то внезапно съедут, прихватив на память хозяйский
телевизор или холодильник. Все заботы, связанные со сдачей жилья в
аренду, можно переложить на плечи риелторов, поделившись с ними доходами,
которые приносит квартира.
Нужно реже встречаться
По данным Kirsanova Realty, в США 90% желающих сдать свою недвижимость
в аренду обращаются к управляющей компании. "Как сообщили наши американские
коллеги, такие компании носят название Real Estate Management Companies,
стоимость их услуг составляет 10% от годового арендного контракта,
- говорит Светлана Скотникова, начальник отдела зарубежной недвижимости
Kirsanova Realty. - В рамках договора управляющая компания несет ответственность
за сдачу квартиры в аренду, ищет арендаторов, а также следит за состоянием
объекта".
По данным столичных риелторов, в Москве в доверительное управление попадает
не более 10% сдаваемых квартир. Но спрос на эту услугу, по прогнозам
Светланы Кос, руководителя департамента аренды жилья и доверительного
управления компании "АКРУС-Недвижимость", будет расти. По ее наблюдениям,
арендаторы и собственники квартир уже оценили одно из главных преимуществ
услуги, а именно отсутствие прямых контактов между хозяевами и жильцами.
- Многим арендаторам гораздо приятнее общаться с представителем компании,
чем с самим хозяином, - утверждает Гульнара Рахмангулова, руководитель
направления аренды корпорации "МИАН". - Дело в том, что хозяева так трепетно
относятся к своей квартире, что чересчур часто в нее наведываются, нарушая
покой и ограничивая свободу действий арендатора. А сотрудник компании
себе этого не позволит.
Если же арендатор сам позволит себе лишнее, например пустит жить в квартиру
друзей с гор или вообще станет использовать ее не по назначению, риелтор
сам разберется с постояльцами. "Мы стараемся войти в контакт с соседями,
поэтому бываем в курсе происходящего в квартире, - рассказывает Светлана
Кос. - Ведь по договору, если хозяин квартиры из-за действий арендаторов
понесет какой-либо ущерб, мы обязаны его возместить. Были случаи, когда
только благодаря соседям нам удавалось вернуть хозяевам прихваченный
жильцами напоследок комплект мягкой мебели, выходной костюм и дорогой
телевизор".
Если все складывается удачно, ни арендаторам, ни владельцам квартир не
приходится лишний раз встречаться и с риэлторами. Поскольку риелторская
компания - лицо юридическое, арендатор может расплачиваться с ней по
безналичному расчету, что особенно важно, если квартиру для сотрудника
снимает фирма. А собственник может получать арендную плату за вычетом
комиссионных на свой счет в банке или в кассе риелтора в условленный
день. Поскольку свои квартиры доверяют в управление риелторам главным
образом те, кто надолго выезжает за рубеж, арендную плату им переводят
за границу.
Квартира образцового содержания
Чтобы сдать квартиру по рыночной цене, во-первых, нужно привести
ее в порядок - сделать ремонт, обустроить кухню и санузел, а во-вторых,
найти добропорядочного и аккуратного арендатора. Эти проблемы как раз
и решает риелтор, которому вы поручите управлять квартирой. Если нужен
ремонт, но на него нет денег, агентство сделает его за собственный
счет или в кредит. При необходимости оно же оборудует кухню, поменяет
сантехнику и установит металлическую дверь. Выплаты по кредиту обычно
удерживаются из арендной платы.
Поиски арендатора риелтор тоже целиком берет на себя. "Сразу после заключения
с владельцем квартиры договора мы начинаем рекламную кампанию, организуем
показы, готовим необходимые документы для обеих сторон, - рассказывает
Гульнара Рахмангулова. - Если квартиросъемщик по каким-то причинам внезапно
решает съехать с квартиры, наши специалисты оперативно возобновляют поиск
следующего нанимателя. В случае нарушений договора со стороны арендатора,
порчи имущества, задержки арендной платы и т.д. мы досрочно расторгнем
договор найма и поможем получить возмещение ущерба".
Все взаимоотношения с эксплуатирующими организациями риелтор тоже берет
на себя. "Это не только оплата коммунальных услуг, но и другие обременительные
обязанности, - рассказывает Светлана Кос. - Администратор сервисной службы
ежемесячно проверяет оплату счетов за междугородные переговоры, за электроэнергию
и т.д. Часто бывает, что необходимо получить новые квитанции в ЕИРЦ,
уточнить оплату счетов в абонентском участке, сверить ранее оплаченные
квитанции. Эту работу берет на себя агентство.
Цена доверия
На столичном рынке стоимость услуги доверительного управления рассчитывается
по-разному, но составляет примерно 10-15% от арендной платы. В корпорации "МИАН" с
владельца квартиры возьмут половину арендной платы за первый месяц,
а потом каждый месяц будут удерживать 10% от стоимости аренды. В агентстве
недвижимости "Аренда-Онлайн", как сообщила генеральный директор компании
Полина Стельмахова, арендодатель платит за эту услугу в год сумму,
эквивалентную месячной арендной плате, а в подарок получает страховку
и ремонт. А в компании "АКРУС-Недвижимость" стоимость доверительного
управления зависит от набора услуг. За базовый пакет клиент отдает
компании стоимость месячной аренды в год, а за полный - кроме этого
половину арендной платы в месяц.
Несмотря на то что цена услуги доверительного управления вполне умеренная
и интерес к ней растет, пока немногие собственники готовы этой услугой
воспользоваться. Причин несколько. По мнению Гульнары Рахмангуловой,
одна из них - необходимость подписания официального договора, который
предполагает уплату налогов. "Хотя стоит отметить, что число не желающих
платить налоги уменьшается с каждым днем, особенно если речь идет о дорогих
квартирах", - говорит она.
В других агентствах вопрос о том, платит или не платит клиент налог с
дохода от сдачи квартиры, оставляют на его совести. "Мы заключаем с клиентом
договор комиссии, он, в отличие от договора доверительного управления,
не подлежит обязательной регистрации, так что все проблемы с налоговыми
органами клиент решает сам - мы в это не вмешиваемся", - говорит Светлана
Кос.
Договор комиссии предлагают заключить клиентам и в агентстве "Аренда-Онлайн".
По словам Полины Стельмаховой, в противном случае услугой доверительного
управления не смогли бы воспользоваться клиенты, чьи квартиры находятся
в муниципальной собственности. Напомним, что в соответствии с Жилищным
кодексом такие квартиры сдаются в поднаем только с разрешения наймодателя,
то есть местных властей. Обращаться за таким разрешением люди по понятным
причинам не хотят.
Большинство риелторских компаний тоже пока не готовы предоставлять владельцам
квартир услуги доверительного управления. По мнению Полины Стельмаховой,
одна из причин - незащищенность самих риелторов перед клиентами. "Мы
заключаем с клиентом договор, ремонтируем за свой счет его квартиру,
а потом клиент договор расторгает. И хотя на такой случай договор предусматривает
штрафные санкции, возвращать деньги приходится через суд".
Источник: Фин.Известия.Ru
|
