Не радостно в Москве квартиру снимать: крыша над головой, одно слово - чужая. Ни прав, ни свобод у нанимателя квартир и домов. Только и защиты, что надежда на предоплату аренды да на чувство порядочности хозяина.
В свое время много мне пришлось квартир арендовать. С одним хозяином жила душа в душу. На три месяца уезжал он на родину, на Украину, и можно было о нем не вспоминать. Зато потом заявится, бывало, в Москву, да так и живет у меня на кухне по две недели. На третий день я зверела. «Иваныч, я ведь квартиру снимаю, а не койко место в коммуналке», -- напоминаю. Иваныч, невинная душа, недоумевает каждый раз: «А я что, разве мешаю? Квартира-то вот она, пользуйся. Надо на кухне посидеть -- скажи, выйду». В конце первой недели я обыкновенно теряла остатки дипломатии. Хозяин тоже сменял наивность на гнев и бежал прямиком на Банный переулок узнавать об очередном повышении цен на рынке аренды квартир и домов. После тяжелого недельного торга получал за квартал вперед сильно подросшую арендную плату, удалялся с чувством глубокого удовлетворения. Или другая хозяйка -- улыбчивая Елизавета Васильевна -- любила наведываться на квартиру, когда меня не было дома. Нужно отдать ей должное, из своих посещений секрета не делала, считая вторжение в частную жизнь абсолютно нормальным явлением. Еще и замечания делала: то мусор не выброшен -- тараканы набегут, то пятнышко на ковре -- плохо к чужой собственности отношусь, то -- о ужас! -- обнаружила котенка. В середине зимы нам с животиной чуть срочно съезжать не пришлось. Успокоилась хозяйка, только когда получила деньги за кота, как за дополнительного жильца.
Но ведь, по справедливости рассудить, и сдавать квартиру для хозяина не самая большая радость в жизни. Бывает, например, сдают в аренду квартиру одним постояльцам, а живут там совсем другие. Приходят владельцы квартиры за арендной платой, а на квартире вместо милой пары москвичей набилось пол Китая челноков со своими женами, собаками и тараканами. По-русски не говорят. Зато с удовольствием говорят по телефону, о чем МТС счетами миллионными к хозяину взывает. Кого в такой ситуации звать? Переводчика? Милицию? Дворника? Так жильцов без прописки, может, и выгонят общими усилиями, но недоимки взыскать никто не поможет. Суд? Во-первых, это хлопотно. Во-вторых, дорого. В-третьих, ищи-свищи теперь вместе с судебным исполнителем лицо китайской национальности в мегаполисе.
В условиях дикого рынка аренды даже у домовладельцев жизнь не такая райская, как домоарендаторы ее себе рисуют. Маклер не выход из положения. Потому что роль посредника у нас чаще так и понимают -- его дело комиссионные получать. А раз сделка состоялась, тем более клиент заплатил, значит, и вопрос снят. Как там дальше складываются отношения у владельца и жильца -- посредника не волнует. Поскольку в аренде квартир спрос устойчиво опережает предложение, такая ситуация на рынке аренды кажется вполне нормальной. Дело посредника, получается, не только прибыльно, но и не слишком хлопотно в нынешней законодательно-правовой атмосфере.
Законодательно взаимоотношения арендатора и арендодателя никак не отрегулированы. И подзаконными актами не замечены. Есть в бюрократических недрах муниципалитетов только один похожий документ -- постановление правительства Москвы десятилетней давности об отношениях на служебных территориях. Но он касается только незначительной части арендаторов квартир ведомств и предприятий и по сути ничего не решает. Разве что отменяет понятие «служебная площадь» в связи с первыми симптомами рыночных отношений. С дворниками, учителями, медработниками, слесарями-сантехниками и другими дефицитными по столичным амбициям работниками, которые прежде за десять лет честного труда на благо москвичей приобретали право навечно поселиться на служебной площади, теперь власти научились справляться. Кого привлек город на работу за «жилье», как правило, селят в районы-новостройки и заключают договор аренды квартиры на пять лет. Захотел уволиться -- сначала освобождай площадь.
А что касается других форм аренды квартир в муниципальных домах, то на этот счет пока четкой программы не существует. Ходили слухи одно время, что-де правительство Москвы вдруг облагодетельствует арендаторов меблированными однокомнатными квартирами по цене сто пятьдесят долларов в месяц за штуку. И-де, даже стоимость арендных выплат потом войдет в зачет стоимости жилья для тех, кто планирует выкупить площадь. С той-де целью даже целая серия домов по третьему кольцу возводится. Но слух, уже было просочившийся в прессу, не подтвердился.
Действительно, правительству Москвы в очередной раз примерещились от риэлторского бизнеса сверхприбыли. И на самом деле городское правительство пытается родить новую программу, связанную с арендой квартир, составить конкуренцию частному сектору. И, более того, уже даже в конце третьего квартала этого года сдают первый экспериментальный дом в Серебряническом переулке. Но, во-первых, даже для новоселов муниципальной собственности взаимоотношения арендодатель -- арендатор пока совершенно туманны. Во-вторых, ни о каком зачете в счет выкупа жилья речь вовсе не идет и идти не будет. В-третьих, хотя с расценками собственники до сих пор не определились, но уже предупредили, что квартиры будут кусаться. Однокомнатных там вовсе не предусматривается, в доме в центре, где самая маленькая квартира -- «двушка» общей площадью 85 квадратных метра, дешево снять квартиру не бывает. А в-четвертых, курочка, как говорится, -- в гнезде, а дом пока даже госприемку не прошел.
Татьяна ЯКОВЛЕВА-УСТИНОВА
Начальник отдела аренды агентства «Акрус-недвижимость» Кос Светлана Константиновна:
Городская программа, конечно, выглядит заманчиво. И, казалось бы, совершенно снимает извечную проблему «арендодатель -- наниматель». Но неизвестно, когда она будет реализована. А наше агентство работает на рынке недвижимости уже более семи лет и хорошо изучило проблемы, которые возникают у хозяев при сдаче квартиры в найм и после того, как клиенты съезжают с квартиры. Для того чтобы обезопасить хозяина от возможных убытков, два с лишним года назад мы внедрили новую услугу -- доверительное управление квартирой. На протяжении всего срока договора мы следим за состоянием квартиры, проверяем и при необходимости оплачиваем счета, страхуем квартиру за свой счет, регулируем финансовые вопросы между хозяином и клиентом.
В момент подписания договора составляются подробный акт приема-передачи имущества и подробная опись состояния квартиры, где указываются малейшие дефекты ремонта. В договоре оговариваются все операции, связанные с арендой недвижимости: поиск клиентов, страхование квартиры, оплата коммунальных услуг, перевод или передача денег. В нашей практике бывали случаи, когда мы делали хозяину большую предоплату и потом, в течение года, производили с ним взаиморасчеты. С одной стороны мы оказывали услугу хозяину, а с другой -- клиенту. Очень часто бывает так, что квартира нравится клиенту, а он не может ее снять из-за отсутствия нужной суммы или просто опасается остаться и без денег, и без квартиры.
Более того, если речь зашла о вложениях, очень часто хозяева сдают свои квартиры в плохом состоянии потому, что у многих нет средств даже на обычный косметический ремонт, и получают мизерную арендную плату. «Акрус-недвижимость» делает ремонт с учетом дальнейшего вычета сумм, потраченных на ремонт, из арендной платы, может в кредит купить мебель, холодильник или просто отремонтировать имеющуюся бытовую технику.
Мы стараемся максимально обезопасить имущество в квартирах, взятых нами на доверительное управление, поэтому страхуем квартиру и мебель по трем рискам, а также гражданскую ответственность клиентов, проживающих в квартире. В том случае, если они нанесут какой-либо ущерб соседям, страховая компания возьмет возмещение убытков на себя. Наши клиенты получают страховой полис бесплатно, хотя это и не самая дешевая услуга -- страхование обходится агентству от 3 до 10% от оценочной стоимости имущества.
Пока городские власти законодательно не отрегулировали взаимоотношения «арендодатель -- наниматель», доверительное управление -- безальтернативная услуга на рынке недвижимости. Что касается ее стоимости -- то здесь хозяин может выбрать любую схему оплаты: может оплатить одну месячную арендную плату в год, или двадцать процентов ежемесячно, причем немаловажно то, что оплата услуг происходит только тогда, когда клиент, которого нашло агентство, вносит арендную плату за квартиру.
Сейчас важно, что существует агентство, которому можно доверить не только свое имущество, но и решение всех своих проблем.
22.06.2006
